不動産担保の種類には以下のものがあります
- 抵当権
- 根抵当権
- 質権
- 譲渡担保
- 仮登記担保
- 信託
このうち利用されるのはほとんど
「抵当権」
「根抵当権」
になります。
抵当権とは
自分が所有する土地について抵当権の設定契約を行うことにより、もしもあなたが融資の弁済ができなくなった場合、その不動産を債権者が売却や管理運営することにより優先的に弁済を受ける権利です。
この抵当権は不動産の登記簿に記載されます。
つまりその土地の登記簿を見た第三者に、その土地にどんな債権者が抵当権をつけているのかがわかります。
- 不動産は土地でも建物でもいい。またひとつでも複数でもいい。
- 不動産は自分が所有しているものでも他人が所有しているものでもいい（この場合自分の不動産を担保に提供してくれる人を「物上保証人」と言います）
- 抵当権が実行されない限り、所有者は不動産をそのまま使用できる。
- 弁済により債権が消滅すると抵当権も消滅する（附従性）
などの特徴があります。
根抵当権とは
「極度額」と「債権の目的」
を設定し、債権者（金融機関）と債務者の間に発生する債権をその抵当不動産により担保します。
この場合、その債権は設定した「債権の目的」の範囲内でなければなりません。
この「極度額」と「債権の目的」はやはり登記簿に記載されます。
この場合、上記抵当権の附従性が適用されません。
つまり、債権者と債務者の間で発生しては弁済により消える債権を抵当不動産が極度額の範囲内で担保し続けるという形になります。
たとえ全ての債権が弁済により消滅したとしても、根抵当権は消滅することなく、将来発生する債権のために存続し続けることになります。
（もちろん根抵当権を消滅させるための手続きをした場合は別です）
そういう点で、一度だけの融資ではなく、債権者と債務者の間で継続的に発生する債権を担保するのに向いている制度です。
そして一旦債権の弁済が滞った場合、根抵当権は確定し抵当権と同じく抵当不動産の売却や管理運営により債権者はその債権の回収を図ることになります。
ただ抵当権と違って、担保されるのは債権の金額もしくは極度額の金額までです。
たとえ確定時に債権が１千万円あっても極度額が５００万円ならば、債権は５００万円までしか担保されません。
不動産の担保価値の計算方法
土地の場合
金融機関にとって一番オーソドックスな担保です。
評価額 ＝ 路線価 × 面積
銀行の担保評価額 ＝ 評価額 × 銀行独自の掛目（およそ７割くらい）
という式によってその担保価値を計算します。
また収益性がある土地の場合、それを加算した評価になる場合もあります。
また「市街化調整区域」にある土地や「農地」である土地など、その売却が難しい場合には担保となりにくくなります。
建物の場合
原価方式による評価
「その建物を今建てたらいくらになるか？」
を考慮してその価値を計算する方法です。
評価額 ＝ 延べ床面積 × 現時点で再び建物を建設した場合の面積単価 ÷ 耐用年数 × 残存年数
この「現時点で再び建物を建設した場合の平米単価」は銀行がそれぞれ独自の単価を持っていることが多いです。
収益還元法による評価
賃貸物件などの建物である場合、その収益価格を加算した評価になります。
収益価格 ＝ 一定期間の純収益（多くは１年間） ÷ 還元利回り
「純収益」とは総収益から総費用を控除した金額です。
例えば１年間の賃料が５００万円、費用が２００万円、還元利回りが５％であった場合、
３００万円 ÷ ５％ ＝ ６０００万円
となります。
建物の場合も土地と同じく、銀行は独自の掛目を持っており、およそ評価額に４０％～６０％を掛けた価格が評価額となります。
建物の場合、あまりに年数が経過している場合、担保価値がゼロと判断されます。
さらに土地と建物を一緒に担保提供した場合、建物は評価されないだけでなく、かえって取り壊しの費用をマイナスで評価されたりします。
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